Função Social: uma condição que relativiza o direito de propriedade

A falta de promoção da função social dá ensejo à intervenção do Estado em uma propriedade imobiliária

há 4 anos

Um tema de muita importância e que merece a atenção dos proprietários e dos possuidores de imóveis diz respeito à função social da propriedade. Isso porque o exercício ou a falta de atribuição da função social a um bem imóvel poderá ensejar a perda da sua propriedade ou a oneração dos impostos incidentes sobre o mesmo.

Certo é que a propriedade não consiste tão somente em direitos, estando também condicionada ao exercício de deveres.

Assim, em resumo, podemos afirmar que a função social da propriedade é uma condição ao direito de propriedade. Essa condição estabelece que todos os imóveis, sejam eles urbanos ou rurais, além de servirem aos interesses dos seus proprietários, deverão atender aos interesses da sociedade como um todo, e também às necessidades da população onde a propriedade se encontra.

A título de exemplo, podemos dizer que a pessoa que habita um imóvel residencial está atribuindo ao bem o destino para o qual ele foi edificado. Nessa medida, ao habitar o referido imóvel, o seu ocupante estará cumprindo a sua função social. Da mesma forma, aquele que mantém produtiva uma fazenda, promove-lhe a função social da propriedade.

Por outro lado, o cidadão que mantém o seu imóvel fechado, ou que conserva terras improdutivas, não promove função social às mesmas e, dessa forma, estará sujeito à intervenção do estado na sua propriedade.

Da limitação legal ao direito de propriedade

A legislação brasileira, em observância aos limites estabelecidos na Constituição Federal, estabelece um regramento com vistas à promoção da função social da propriedade.

Como exemplo, temos a Lei 10.257/01, que define o “Estatuto da Cidade”, onde está prevista a possibilidade de parcelamento, edificação ou utilização obrigatória do solo urbano não edificado, e que encontre-se subutilizado ou mesmo não utilizado. Além disso, a referida Lei estabelece a progressão anual da alíquota do imposto predial e territorial urbano (IPTU) enquanto o solo não for utilizado de acordo com a sua função social, por cinco anos consecutivos, mantendo-se a alíquota máxima fixada enquanto não lhe for atribuída uma destinação adequada (Lei 10.257/2001, arts. 5º a 7º).

No mesmo sentido, no âmbito rural há um mecanismo tributário semelhante, que estabelece a progressão do Imposto Territorial Rural ( ITR) enquanto o proprietário do imóvel não lhe oferecer uma destinação adequada. Assim, a propriedade improdutiva gerará mais impostos do que uma propriedade produtiva.

Essa determinação encontra-se prevista na Constituição Federal, que estabelece a progressividade das alíquotas do ITR, com o objetivo de desestimular a manutenção de terras improdutivas ( Constituição Federal, art. 153, § 4º).

Por fim, porém não menos importante, cabe destacar que aquele proprietário que não promover a função social da sua propriedade estará sujeito a perdê-la para qualquer cidadão que, independente de título ou boa-fé, promova-lhe a função social. Essa hipótese é prevista no instituto da Usucapião (outro assunto que merece muita atenção por parte dos proprietários e dos possuidores de imóveis). Porém, não trataremos sobre a Usucapião nesta oportunidade devido à especificidade e a complexidade do tema.

No entanto, deixarei aqui este link para um artigo onde você poderá aprofundar bastante a respeito da Usucapião e dos efeitos da inobservância do cumprimento do dever de promoção da função social da propriedade.